近年來，全球主要城市的房價都在上漲，但在一些城市，房價上漲的速度實在太快了。瑞銀周四(9月28日)發布一份報告稱，目前全球有8個主要城市的房價處于“泡沫風險”區。

　　歐美地區：多倫多房價崩盤的風險較高

　　據瑞銀2017年全球房地產泡沫指數顯示，多倫多是泡沫風險較高的城市，其他進入泡沫風險區的城市還包括斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港以及阿姆斯特丹。

　　下圖就是2017年瑞銀全球房地產泡沫指數 ，紅色為泡沫風險，黃色為價格高估，綠色為價格公允，灰色為價格低估。

　　當房價的估值相對于收入和就業等基本面因素過高而進入所謂的泡沫區域時，它們面臨的崩潰風險就變得大很多。

　　瑞銀報告指出，這些城市的房價自2011年以來上漲近50%，漲幅遠高于當地的經濟增長率和通脹率，且這些城市的居民收入和租金同期漲幅還不到10%。

　　盡管沒有美國的主要城市進入泡沫風險區，但瑞銀認為舊金山和洛杉磯的房價被高估了。報告稱，雖然這兩個城市的房價自2011年以來上漲了近65%，但考慮到當地強勁的經濟基礎和區域內飛速發展的科技行業，兩地房價的風險可控。

　　亞太地區：悉尼泡沫較大，香港較難負擔

　　在亞太地區，悉尼是泡沫風險較大的主要城市，悉尼所有分項指標均明確表明該地的房地產市場風險加劇，該城市在2015-2016年的房價下跌顯然是暫時性回調。

　　與之形成鮮明對比的是，新加坡通過多項監管措施為房地產市場降溫。該城市的實際價格過去六年以來小幅下降，目前已較2011年的峰值回落18%。目前新加坡房地產市場降至公允估值水平，2017年的風險指數也較去年有所回落。

　　在香港，住宅市場價格在年中時創下歷史新高。在全球幾大全球金融中心城市中，香港的房價是較難負擔的，人均居住面積為14平方米。

　　瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產主管Claudio Saputelli表示：“投資需求未見減弱以及強烈的樂觀預期，使得香港房價短期內的下行空間受限，但保持謹慎仍是必要之舉。市場高度依賴投資情緒，以及監管措施仍可能進一步收緊，導致這個市場長期前景仍有較大的不確定性?！?/p>

　　東京房地產市場則繼續與日本其他地區脫節。自2012年以來，東京實際房價上漲25%，而全國其他地區則下降10%。低利率是部分地區房地產火爆的支持因素，但是，由于收入增長滯后，住房正變得越來越難以負擔。人口長期減少的預期也限制了房價上行空間。

　　報告指出，全球各地房價飆升的原因各不相同。在歐洲和加拿大市場，歷史性的低利率是刺激房價上漲的關鍵因素，而美國房價上漲則主要受供應量下滑的影響。目前美國的住宅開發商還沒有從2008年的次貸危機中恢復過來，新屋建造數量尚不及歷史平均水平。

　　“超級明星城市”房價仍將穩步上漲?

　　當然，泡沫在破裂之前是無法被證明的。但從歷史上來看，當一個城市的房價與當地市場的經濟基本面脫鉤時，房價就會面臨下跌風險。

　　瑞銀分析師指出，宏觀經濟動能的改變、投資者情緒的轉移或是供應量的大幅上升都會引發房價下跌。

　　說到這里，就要聊到“超級明星城市”的概念了。一些市場人士認為，即便房價與經濟基本面脫鉤，超級明星城市(比如香港、倫敦和舊金山等)的房價依舊會持續上漲。

　　瑞銀分析師解釋說，只要供給不超過需求，高凈值投資者總會涌向這些城市，因此這些所謂的超級明星城市的房價不太可能下降。

　　另外，由于國際投資需求激增并且超過了當地購房者，今年來這些超級明星城市獲得了額外的推動力。過去三年里，超級明星城市的房價平均漲幅近20%，確認了甚至是較樂觀投資者的預期。這種思維激化了估值過高的情況，甚至是導致全球發達經濟體大多數主要城市的房地產市場出現泡沫風險。

　　不過，有一個很重要的因素將會影響到投資者的決定，那就是利率。如果利率開始緩慢或迅速地上升，投資者可能會撤資。