“從目前來看，京東在地產界已經布局多年的是物流地產;曾伏虎去京東之后，根據他的特長，京東可能布局的是房產電商”

　　將原搜狐焦點總經理曾伏虎納入麾下、斥資近40億元在北京亦莊經濟開發區拿下一塊商業用地、與東莞市政府簽下框架合作協議并計劃在東莞投資300億元建設“京東·都市人工智能產業新城”項目……

　　劉強東近期的這一系列舉動，都讓不少人猜測，京東要大舉挺進地產界。

　　此前還有媒體報道稱，曾伏虎的加入，將帶著京東開展房產電商業務，且大致的業務布局規劃是，先新房市場再租房市場較后二手房市場。

　　一位此前直接接觸曾伏虎的媒體人士亦告訴記者，曾伏虎向他描述的業務發展路徑即是如此。

　　京東上述種種布局的目的是什么?是否將如媒體所說布局房產電商?未來的具體規劃是什么?

　　記者試圖就上述問題向京東公關負責人求證并采訪，但對方的回答只有4個字：不予置評。

　　記者亦試圖聯系曾伏虎本人，但他的電話始終無人接聽。

　　不過，梳理京東過往的公開資料，以及曾伏虎在加入京東后的一些言論，我們仍然可以找到京東布局房產的一些蛛絲馬跡。

　　比如，根據京東2016年財報，截至2016年年底，京東已在全國15個城市拿下390萬平方米土地，合5850畝。

　　比如，曾伏虎在9月1日參加了一場由樂居、諸葛找房等聯合主辦的，主題為“我們的房產創新理想和房產創業公司那些事兒”的直播活動，在活動的宣傳海報上，曾伏虎的頭銜為“京東房地產部總經理”。

　　在那場直播活動上，曾伏虎表示，京東既不是賣房的開發商，也不是購房的買家，無論站在哪個位置，傳統還是互聯網，媒體還是技術，京東都是屬于服務這個行業的企業。

　　“從目前來看，京東在地產界已經布局多年的是物流地產;曾伏虎去京東之后，根據他的特長，京東可能布局的是房產電商?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦告訴法治周末記者。

　　房產O2O專家黃晟甚至認為，在既有的流量優勢、客戶優勢和平臺優勢下，京東介入房產業是必然趨勢，他認為京東未來是要打通人的衣食住行全產業鏈的。

　　據京東2017第二季度財報，截至2017年6月30日，京東過去12個月的活躍用戶數為2.583億，同比增長37%。

　　但在盧文曦看來，物流地產和房產電商這個領域中，京東在物流地產板塊的優勢比較明顯，這塊業務未來會有很好的發展空間;而具體到房產電商，則是機會和風險并存，尤其是二手房電商領域，如果京東解決不了行業的一些痛點，京東要想有所突破也有需難度。

　　布局物流地產：多重利好

　　京東從未諱言其在物流領域的布局。

　　根據京東2017財年第二季度業績報告，京東持續不斷的推動中國靠前的物流網絡建設，繼續提升在中國電商物流領域的倉儲網絡優勢。截至2017年6月30日，京東在全國運營335個大型倉庫，總面積約710萬平方米。

　　“物流地產的核心就是建設和運營倉庫。根據我們的研究，京東運營的這些倉庫自建的多?！绷_卡角中國物流地產研究院院長周建成告訴法治周末記者。

　　在周建成看來，當前情況下，京東發力物流地產有兩個好處：一是產業協同的好處，京東本身是做電商的，而電商的運營需要物流做支撐;二是物業增值的好處，所謂物業增值，較基本的就是為發展物流地產拿到的工業用地部分的增值。

　　“雖然電商行業的規模一直在變大，但是增速在下降。未來即便是電商行業出現了問題，京東手里的物流地產部分也能增值不少，發展物流地產也是京東規避風險的一種方式?！敝芙ǔ煞治?。

　　易觀機構數據顯示，2016年前三季度，國內網上零售額達3.4651萬億元，增速為26.1%，而2014年、2015年分別是49.9%、36.2%，這三年網上零售額的增速一路下滑。

　　盧文曦也認為，物流地產目前的產品供給和需求不匹配，簡易倉庫多，高標準倉庫少，比如恒溫、冷鏈等高標準倉庫供不應求，物流地產行業未來還是有深挖潛力。

　　周建成還坦言，物流地產的進入門檻比較低，誰能拿到工業用地，誰就能發展物流地產。但是事實上全國各地政府對物流地產的發展是“不待見”的，一般企業拿地相對不易。

　　“主要是因為物流地產的發展給城市所帶來的稅收少，而且有物流園區的地方，周邊不可能建設起所謂的高端住宅，因為天天有重型卡車出入，環境自然不會太好。物流產業園區周圍的房價就因而上不去，地價自然也上不去?！敝芙ǔ上蛴浾呓忉屃烁鞯卣淮娢锪鞯禺a的原因。

　　但是周建成表示，從過往情況來看，京東發展物流地產時的拿地優勢很大，電商行業的形象很正面，而且京東建了物流園區后，可以通過把結算中心放到當地等方式，為當地增加就業、稅收等，很多地方政府對京東是歡迎的。

　　“不過要想把物流地產做好，也需要考慮兩點，一是區域、二是產品。在熱點區域發展高標準倉庫，前景會比較好?！敝芙ǔ蛇€提醒道。

　　黃晟甚至預測，由于京東和地方政府的這種良好關系，京東以后可能在布局物流地產之余，參與土地的一級開發。

　　新房業務優勢明顯

　　在接受法治周末記者采訪時，諸多專家對京東發展物流地產都表示看好，那么在當前的房地產市場環境下，進入房產電商領域，京東可以發揮的空間有多大?

　　“新房電商領域，京東如果要介入，是有需優勢的和創新空間的。二手房業務相對會比較困難?！北R文曦分析。

　　盧文曦告訴記者，市場好的時候，電商的營銷對于開發商而言沒那么重要，但是市場不好的情況下，營銷渠道的重要性就凸顯出來了。當前房地產市場調控下，京東如果上線新房業務，至少可以為開發商增加一個端口和宣傳的渠道。

　　但盧文曦表示，開發商現在也變狡猾了，以往開發商和房產電商平臺的合作模式是：開發商先向電商平臺投放廣告，電商平臺后做推廣，但是現在完全不同了。

　　“開發商前衛看重的就是，電商平臺能不能給自己帶來足夠多的客戶和成交量。目前有些開發商的做法變成：電商平臺帶需的客戶之后，有了成交量，再返錢給電商平臺?！北R文曦介紹，現在電商平臺是需要先投入，然后才能獲得傭金。

　　平安好房研究院首席分析師陸騎麟對法治周末記者表示，目前同類房產電商面臨的較大問題正是，線上客戶如何轉換為線下成交，京東要想做好新房電商，就需要解決這個問題。

　　在盧文曦看來，京東較大的優勢在于大量的客戶和平臺的優勢，而且京東目前已經銷售的商品品類很多，也有京東白條等金融產品，在幫助開發商做營銷時，京東是可以有創新的，比如，可以幫開發商做促銷、做限時購，可以促銷時把購房和裝修、京東白條結合，比如，在京東平臺購房，可以獲得裝修材料購買的優惠，或者可以獲得需的京東白條額度等。

　　“京東在營銷時可以利用的手段比較多，這點可能是開發商會看重的，也是京東的優勢?！北R文曦說道。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受法治周末記者采訪時也提到這一點，他認為開展新房電商業務，對于京東來說，需要有實質性的房源，當然吸引房源進入京東平臺的關鍵就是交易成本低、效率高，效率高即為線上客戶很快轉化為線下成交。

　　陸騎麟還提到，線上客戶轉為線下成交時需要有大量的人員團隊做支撐，很多電商公司就是因為沒有線下人員的儲備，才導致線上流量無法完全導入線下。但是這種模式是重資產模式，而互聯網公司通常不考慮這種運營模式，京東需要考慮，在發展這塊業務時如何平衡，是完全只做平臺，還是參與到后期銷售過程。

　　至于租房業務，嚴躍進認為，目前的租房市場比較初級，因為較簡單的租房落戶的問題都沒解決，所以很多配套的服務都跟不上，而且傳統的電商平臺可延伸的領域也不多。但是京東如果要在這一領域發展，可以利用其既往的優勢，通過對大數據做評估，打通日常消費和租賃住房這兩個環節，做一些比較獨特的創新，比如，購物需額度后免租金，租房和京東白條相結合等。

　　突破二手房業務有難度

　　對于京東開展二手房電商業務，受訪者多有擔憂。

　　陸騎麟告訴記者，目前二手房電商平臺領域，較大的問題就在于線上虛假房源多，而能否獲得比較多的真實的房源，是二手房電商平臺長期發展的生命線。

　　記者從目前一家排名靠前的電商平臺的二手房編輯處了解到，目前電商平臺的二手房房源信息主要由中介和房主本身發布，系統本身有需的算法，攔截問題房源，比如，報價低于市場價20%的房源，基本無法發布，報價低于市場價10%至15%的房源，會進入問題房源庫，然后通過人工電話的方式進行核實。

　　“這樣的信息核實成本其實是很高的，而且一旦用人工核實，效率又會降低?！北R文曦在接受記者采訪時也提到了房源真實性的問題，他認為，這是個行業難題，新入場的房產電商平臺必須解決房源的真實性、準確性和時效性問題，才可能有所突破。

　　目前傳統的房產中介也都在發展電商業務。記者在一家鏈家門店了解到，對于委托給鏈家銷售并公布到鏈家網的房源，鏈家會要求業主提供房產證、簽訂委托書。

　　而這樣做的一個重要前提是，傳統中介有足夠的門店和線下人員做支撐。

　　之前界面新聞曾報道，有京東房產部人士也曾透露，京東房地產部的5年目標是占據新房、租房、二手房等三個業務交易環節10%的市場份額，這與鏈家目前在全國市場的占有率相當，它們較終目的就是要成為第二個鏈家。

　　這一說法記者尚未從京東處得到證實。

　　一位不愿具名的業內人士在與記者探討京東進軍房產電商領域這一話題時表示，新房電商方面京東可能還能切掉一塊蛋糕，但是二手房估計很難有大的作為，就是因為二手房這塊太重了，尤其是交易環節，需要大量的人員做后續的服務。

　　“京東如果要想做成第二個鏈家，沒有線下，都是白扯，但互聯網企業能做重嗎?”前述不愿具名的業內人士說。